房屋鑒定過程中經(jīng)常會(huì)遇到一些管理規(guī)定和技術(shù)難題。由于各地管理規(guī)定的差異或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)間的說法不盡相同，加之工程師理解程度的不同，往往對檢測鑒定結(jié)果造成很大影響，甚至引起糾紛。本文根據(jù)工程經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，對鑒定常見問題進(jìn)行了歸納總結(jié)。

[關(guān)鍵詞]  房屋鑒定；常見問題

0 引言

在房屋鑒定行業(yè)中，工程師們對于某些行業(yè)管理規(guī)定和技術(shù)問題會(huì)存在不同的見解。這些差異性理解往往對鑒定結(jié)論、委托方后續(xù)工作方向有明顯的影響。因此這些客觀存在的問題需要在項(xiàng)目前期進(jìn)行確定，保證接下來的工作能夠順利進(jìn)行。

1 《可標(biāo)》與《危標(biāo)》的異同

國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-2015（以下簡稱《可標(biāo)》）與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-2016（以下簡稱《危標(biāo)》）是有區(qū)別的，在項(xiàng)目初期應(yīng)將鑒定依據(jù)的主要標(biāo)準(zhǔn)與委托方商定并明確在合同中。

這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差異之處，一是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的用途不同，《可標(biāo)》主要應(yīng)用于基本建設(shè)活動(dòng)，如建筑物大修前、改造增容前、改擴(kuò)建前、改變用途或使用環(huán)境前、遭受災(zāi)害或事故時(shí)等情況，主要是用于需對房屋進(jìn)行主動(dòng)干預(yù)前的技術(shù)準(zhǔn)備工作，確保干預(yù)后其結(jié)構(gòu)的安全。《危標(biāo)》主要應(yīng)用于房屋管理和應(yīng)急搶險(xiǎn)工程，比如判定房屋現(xiàn)狀的危險(xiǎn)性情況，根據(jù)鑒定結(jié)果再?zèng)Q策是否需要對房屋進(jìn)行主動(dòng)干預(yù)，確保干預(yù)后房屋消除危險(xiǎn)；或者房屋本體雖未消除危險(xiǎn)，但通過各項(xiàng)措施使得房屋不會(huì)對人民生命和財(cái)產(chǎn)安全造成威脅。二是鑒定目的不同，《可標(biāo)》是鑒定房屋的可靠性或安全性，《危標(biāo)》是鑒定房屋的危險(xiǎn)性；三是這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)級(jí)方法不同，《可標(biāo)》是主要根據(jù)構(gòu)件安全等級(jí)及相應(yīng)等級(jí)的數(shù)量占比進(jìn)行評(píng)級(jí)，《危標(biāo)》是根據(jù)賦予不同權(quán)重的危險(xiǎn)構(gòu)件占整體構(gòu)件的比例進(jìn)行評(píng)級(jí)；四是這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)級(jí)結(jié)果的危險(xiǎn)程度不同，按《可標(biāo)》評(píng)定為Dsu級(jí)的房屋危險(xiǎn)性可能會(huì)低于按《危標(biāo)》評(píng)定為D級(jí)的房屋。按《危標(biāo)》危險(xiǎn)性等級(jí)評(píng)定為D級(jí)的房屋，按《可標(biāo)》安全性等級(jí)一定評(píng)定為Dsu級(jí)；但按《可標(biāo)》安全性等級(jí)評(píng)定為Dsu級(jí)的房屋，按《危標(biāo)》危險(xiǎn)性等級(jí)有可能就評(píng)定為B級(jí)或C級(jí)。

需要注意的是，無論是《可標(biāo)》或是《危標(biāo)》承載力和構(gòu)造均不考慮地震作用，但兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)總則及條文說明中提到“除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定”，也就是需要考房屋抗震的問題，安全性鑒定與抗震鑒定應(yīng)同時(shí)體現(xiàn)在鑒定報(bào)告中。2022年通用規(guī)范開始施行，在國家規(guī)范《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021-2021（以下簡稱《鑒通規(guī)》）第2.0.4條進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了 “既有建筑的鑒定應(yīng)同時(shí)進(jìn)行安全性鑒定和抗震鑒定”這個(gè)問題。由于在抗震鑒定已考慮了地震工況，因此安全性鑒定不考慮地震作用是合理的。

對于特殊情況，僅按《可標(biāo)》進(jìn)行安全性鑒定不進(jìn)行抗震鑒定，此時(shí)安全性鑒定中的承載力計(jì)算和構(gòu)造措施中是否要考慮地震作用呢？在《鑒通規(guī)》第2.0.4條文說明中得知，既有建筑鑒定分為在永久荷載和可變荷載作用下承載能力的安全性鑒定，即安全性鑒定應(yīng)考慮永久荷載和可變荷載作用。在國家規(guī)范《工程結(jié)構(gòu)通用規(guī)范》GB55001-2021（以下簡稱《工通規(guī)》）第2.4.1條文及說明中明確多遇地震屬于可變作用，這在國家標(biāo)準(zhǔn)《工程結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50153-2008也早已規(guī)定。由此可知，安全性鑒定包含永久和可變兩種荷載作用，其中多遇地震屬于可變作用，在安全性鑒定上部結(jié)構(gòu)承載力計(jì)算評(píng)級(jí)中應(yīng)予以考慮。除了在承載力計(jì)算中考慮多遇地震（小震）外，尚應(yīng)考慮通過抗震措施保證“中震可修、大震不倒”的問題，因此在其結(jié)構(gòu)整體性等級(jí)評(píng)定時(shí)應(yīng)考慮抗震構(gòu)造措施。至于安全性鑒定中考慮的地震作用，是按照當(dāng)年施行的標(biāo)準(zhǔn)還是現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，這要根據(jù)項(xiàng)目具體情況而定，優(yōu)先選用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。對個(gè)別鑒定項(xiàng)目，比如近期已經(jīng)做過抗震鑒定需要補(bǔ)充安全性鑒定的情況，此時(shí)應(yīng)在鑒定報(bào)告注明“報(bào)告僅為房屋的結(jié)構(gòu)安全性鑒定，應(yīng)與房屋抗震鑒定報(bào)告同時(shí)使用”類似這樣的提示語句。

2 鑒定資質(zhì)和設(shè)計(jì)資質(zhì)

目前我國暫無房屋鑒定資質(zhì)的說法，但在一些地區(qū)，對于房屋鑒定機(jī)構(gòu)的管理會(huì)存在備案制等相關(guān)要求。比如，有些地方會(huì)要求房屋鑒定機(jī)構(gòu)將其基本信息、檢測資質(zhì)情況、專業(yè)技術(shù)人員等相關(guān)資料向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或相關(guān)管理部門進(jìn)行備案，以便于對鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理和監(jiān)督，規(guī)范房屋鑒定市場秩序，保障鑒定工作的質(zhì)量和公正性。備案制并不等同于資質(zhì)，資質(zhì)是對機(jī)構(gòu)專業(yè)能力、人員素質(zhì)、設(shè)備設(shè)施等多方面的綜合認(rèn)可和許可，而備案更多是一種信息登記和管理手段。

建設(shè)部于2006年4月1日施行的《房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》第十二條，“對已建成的《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》中甲類和乙類建筑工程、有重大文物價(jià)值和紀(jì)念意義的房屋建筑工程、地震重點(diǎn)監(jiān)視防御區(qū)的房屋建筑工程，未采取抗震設(shè)防措施且未列入近期拆除改造計(jì)劃的，應(yīng)委托具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位按現(xiàn)行抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震鑒定”，因此有些地方會(huì)要求進(jìn)行房屋抗震鑒定的單位需具備相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)。相對于沒有地方主管部門明文規(guī)定的區(qū)域，經(jīng)過正規(guī)抗震設(shè)計(jì)及竣工驗(yàn)收的房屋均有相應(yīng)的抗震設(shè)防措施，不屬于第十二條規(guī)定的范疇之內(nèi)，也就不存在需要設(shè)計(jì)資質(zhì)的問題。

3 鑒定報(bào)告有效期

1989年11月21日中華人民共和國建設(shè)部令第4號(hào)發(fā)布，根據(jù)2004年7月20日中華人民共和國建設(shè)部令第129號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改<城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定>的決定》修正的《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》第九條和第十一條規(guī)定：經(jīng)鑒定屬于危險(xiǎn)房屋的，鑒定機(jī)構(gòu)必須及時(shí)發(fā)出危險(xiǎn)房屋通知書，一般可分為觀察使用、處理使用、停止使用和整體拆除四類進(jìn)行處理；屬于非危險(xiǎn)房屋的，應(yīng)在鑒定文書上注明在正常使用條件下的有效時(shí)限，一般不超過一年。

4 安全性鑒定的最低標(biāo)準(zhǔn)

我國建筑設(shè)計(jì)規(guī)范經(jīng)歷了1954期、1958期、1974期、1989期、2001期、2010期和2022期（通用規(guī)范）七個(gè)階段，從總體趨勢來看，每一期規(guī)范或標(biāo)準(zhǔn)的結(jié)構(gòu)可靠度均較前一期有不同程度的提高。由于不同時(shí)期所采用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)不同，當(dāng)初建造的房屋在結(jié)構(gòu)形式、建造材料、施工工藝等各方面均可能無法達(dá)到現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的要求，比如取消內(nèi)框架結(jié)構(gòu)體系、荷載標(biāo)準(zhǔn)值增加、材料最低強(qiáng)度和分項(xiàng)系數(shù)提高等等。

實(shí)際工程中，會(huì)出現(xiàn)在房屋完全滿足建造當(dāng)年施行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的情況下，采用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)算后大概率會(huì)出現(xiàn)較多構(gòu)件承載力不足的現(xiàn)象。即使用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)對既有建筑進(jìn)行鑒定，會(huì)引起大量原本滿足當(dāng)初設(shè)計(jì)規(guī)范的構(gòu)件被“算”出來是危險(xiǎn)的問題。這類計(jì)算出來的危險(xiǎn)構(gòu)件往往在多年的使用過程中工作狀況正常，如果按照計(jì)算結(jié)果進(jìn)行處理往往會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)問題和社會(huì)問題。對于這種情況，在行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-2016第5.1.2條文解釋中給出了“滿足當(dāng)初建造時(shí)的設(shè)計(jì)規(guī)范要求即為安全的原則”，并對不同時(shí)期建造房屋結(jié)構(gòu)抗力與作用效應(yīng)之比進(jìn)行了調(diào)整。

在2022年4月1日施行的現(xiàn)行國家規(guī)范《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021-2021關(guān)于既有建筑安全性鑒定第4.2.2條，明確了安全性鑒定承載能力驗(yàn)算所參考的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)視鑒定目的而定。當(dāng)為鑒定原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件在剩余設(shè)計(jì)工作年限內(nèi)的安全性時(shí)，應(yīng)按不低于原建造時(shí)的荷載規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)算；如原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件出現(xiàn)過與永久荷載和可變荷載相關(guān)的較大變形或損傷，相關(guān)性能指標(biāo)應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)算。當(dāng)為結(jié)構(gòu)加固、改變用途或延長工作年限的目的而鑒定原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件的安全性時(shí)，應(yīng)在調(diào)查結(jié)構(gòu)上實(shí)際作用的荷載及擬新增荷載的基礎(chǔ)上，按現(xiàn)行規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)算。

5 抗震鑒定的分類和標(biāo)準(zhǔn)

既有建筑的抗震鑒定，首先應(yīng)根據(jù)后續(xù)工作年限進(jìn)行分類后，再采用相應(yīng)的鑒定方法。國家規(guī)范《既有建筑鑒定和加固通用規(guī)范》GB55021-2021（以下簡稱《鑒通規(guī)》）和國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB55023-2009（以下簡稱《抗建標(biāo)》）均根據(jù)后續(xù)工作年限分為三類：后續(xù)工作年限為30年以內(nèi)（含30年）的建筑，簡稱A類建筑；后續(xù)工作年限為30年以上40年以內(nèi)（含40年）的建筑，簡稱B類建筑；后續(xù)工作年限為40年以上50年以內(nèi)（含50年）的建筑，簡稱C類建筑。需要注意的是，兩個(gè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)施行時(shí)間相差十余年，建筑又以十年為界進(jìn)行分類，而我國的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)大約十年左右進(jìn)行修訂，因此實(shí)際工程中會(huì)遇到鑒定標(biāo)準(zhǔn)的選擇問題。

舉例說明，1999年建成的辦公樓，鑒定時(shí)間為2025年，則后續(xù)工作年限約為24年，屬于A類建筑。那是否可以僅按照《抗建標(biāo)》中的A類建筑進(jìn)行抗震鑒定呢？答案是否定的。依據(jù)國家規(guī)范《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB55021-2021第5.1.4條“A類和B類建筑的抗震鑒定，應(yīng)允許采用折減的地震作用進(jìn)行抗震承載力和變形驗(yàn)算，應(yīng)允許采用現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低的要求進(jìn)行抗震措施的核查，但不應(yīng)低于原建造時(shí)的抗震設(shè)計(jì)要求”的規(guī)定，房屋原建造時(shí)的依據(jù)為國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ 11-89，高于A類建筑的抗震設(shè)防要求。故此辦公樓抗震鑒定按照國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ 11-89（房屋當(dāng)年建造時(shí)施行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）、抗震設(shè)防烈度6度（0.05g）、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）、抗震等級(jí)四級(jí)的要求對房屋進(jìn)行抗震鑒定。為方便讀者理解，現(xiàn)給出抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)選用如表1所示。

表1 抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)選用表

當(dāng)然，在一定條件下也可以按照現(xiàn)行最高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震鑒定。比如房屋當(dāng)年建造時(shí)施行的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ 11-89。目前我國現(xiàn)行的國家規(guī)范《既有建筑鑒定與加固通用規(guī)范》GB 55021-202和國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2010（2016 版）， 較房屋當(dāng)年的抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有所提高，有條件時(shí)可按照現(xiàn)行管理規(guī)定和相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步加強(qiáng)房屋的整體抗震性能。

6 大學(xué)中的重點(diǎn)設(shè)防建筑

在《建筑工程抗震管理?xiàng)l例》第十六條中規(guī)定“學(xué)校應(yīng)當(dāng)按照不低于重點(diǎn)設(shè)防類的要求采取抗震設(shè)防措施”，而國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) 》GB50223-2008未對大學(xué)內(nèi)的相關(guān)建筑做出要求。2023年11月28日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在其官方網(wǎng)站回復(fù)《建筑工程抗震管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定的“學(xué)?！钡姆秶ù髮W(xué)。因此，大學(xué)里的教學(xué)樓、圖書館、食堂、宿舍、禮堂等人員密集場所應(yīng)按重點(diǎn)設(shè)防類（乙類）進(jìn)行抗震鑒定，辦公樓按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防類（丙類）進(jìn)行抗震鑒定。

7 單層房屋上部結(jié)構(gòu)承載功能的安全性評(píng)級(jí)

房屋的上部承重結(jié)構(gòu)的評(píng)級(jí)在一般情況下，應(yīng)按上部結(jié)構(gòu)承載功能和結(jié)構(gòu)側(cè)向位移（或傾斜）的評(píng)級(jí)結(jié)果，取其中較低一級(jí)作為上部承重結(jié)構(gòu)（子單元）的安全性等級(jí)，并結(jié)合人員密集場所或其他破壞后果嚴(yán)重部位、底層柱集、結(jié)構(gòu)整體性的評(píng)級(jí)結(jié)果進(jìn)行調(diào)整。 

對于單層房屋，其代表層僅為一層，假設(shè)主要構(gòu)件集和一般構(gòu)件集的安全性等級(jí)均評(píng)為Cu級(jí)，則代表層的安全性等級(jí)按主要構(gòu)件集的最低等級(jí)確定，即Cu級(jí)。依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-2015第7.3.8條，由于是單層房屋，代表層即為一層，且僅含Cu級(jí)，其含量為100%，大于標(biāo)準(zhǔn)要求50%的規(guī)定，因此上部結(jié)構(gòu)承載功能的安全性等級(jí)評(píng)為Du級(jí)。

在實(shí)際工程中，無論是單層房屋，還是多層或高層房屋，都要遵循從構(gòu)件、構(gòu)件集、代表層、子單元，再到房屋整體鑒定單元的逐層評(píng)級(jí)流程，在評(píng)級(jí)過程中也要注意特殊情況的評(píng)級(jí)結(jié)果調(diào)整，才能滿足《可標(biāo)》的要求。

8 荷載分項(xiàng)系數(shù)

對既有建筑進(jìn)行鑒定時(shí)，都要面對荷載分析系數(shù)的取值問題。國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)檢測技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50344-2019第3.6.7條及條文解釋，“既有結(jié)構(gòu)作用或荷載的分項(xiàng)系數(shù)不應(yīng)小于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠性設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2018” ，即永久荷載分項(xiàng)系數(shù)為1.3，可變荷載的分項(xiàng)系數(shù)為1.5；在此標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施之前，分項(xiàng)系數(shù)一般為1.2和1.4。這可能會(huì)引起因?yàn)榉猪?xiàng)系數(shù)的提高，造成既有房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)件承載力計(jì)算不滿足的問題。

國家規(guī)范《既有建筑鑒定和加固通用規(guī)范》GB55021-2021第4.2.2條中給出的規(guī)定是可以合理解決這個(gè)問題的。當(dāng)為鑒定原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件在剩余設(shè)計(jì)工作年限內(nèi)的安全性時(shí)，應(yīng)按不低于原建造時(shí)的荷載規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)算；如原結(jié)構(gòu)、構(gòu)件出現(xiàn)過與永久荷載和可變荷載相關(guān)的較大變形或損傷，則相關(guān)性能指標(biāo)應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)算。

9  總結(jié)

現(xiàn)階段，我國的鑒定規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)正在不斷的完善和提高，落實(shí)到具體項(xiàng)目上可能會(huì)存在一些理解偏差，工程師們往往因?yàn)閷芾碚吆图夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)理解的不同，引起許多管理、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等問題，造成后續(xù)工作難以順利開展。本文整理了鑒定工程中常見的問題，結(jié)合個(gè)人的理解和觀點(diǎn)，供讀者參考。

參考文獻(xiàn)

［1］《房屋建筑工程抗震設(shè)防管理規(guī)定》

［2］國家規(guī)范《既有建筑鑒定和加固通用規(guī)范》GB55021-2021

［3］國家標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑可靠性鑒定標(biāo)準(zhǔn)》GB50292-2015

［4］行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》JGJ125-2016。